Сайт
отдела продаж Недвижимости
При приобретении
недвижимости (самостоятельно или при помощи профессионалов) основной вопрос,
волнующий Покупателя - не отберут ли по каким-либо причинам законно приобретенное. И действительно, судебные процессы по этому
«предмету» встречаются не так редко, как хотелось бы собственнику. Чего
опасаться и что нужно проверить для недопущения такого варианта развития
событий рассказывается в этом выпуске.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ ИЛИ
ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
1.Проведение сделки по
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОМУ паспорту.
Как многие помнят, в старый паспорт (СССР)
при достижении определенного возраста должны были быть вклеены фотографии.
В практике был случай, когда Продавец квартиры двадцать четыре(!) года ходил с
недействительным паспортом, получал пенсию, корреспонденцию и даже попытался
(неумышленно) продать по такому документу свою квартиру. Срочным образом
пришлось откладывать сделку на 2 дня и получать новый паспорт. То же можно
сказать и о новом паспорте (России). Он должен быть заменен по достижении
владельцем определенного возраста. К этому пункту можно отнести и такой случай.
Продавец владела недвижимостью под одной фамилией, вышла замуж и фамилию
сменила. Но паспорт менять не торопилась. Продала свою квартиру по старому
паспорту, так как никто не проверил свидетельство о заключении брака. Все это
вскрылось уже при продаже квартиры в четвертый раз. Понятно, что Покупателю
было рекомендовано не проводить сделку купли-продажи этой квартиры. А Продавцу
осталось ждать истечения срока исковой давности или попытаться продать не таким
дотошным Покупателям.
2. КАБАЛЬНАЯ сделка.
Кабальной называется сделка, совершенная под
влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной
стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено
совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для
себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (ст. 179 Гражданского Кодекса
РФ). Под эту статью может попасть множество случаев. Например, так называемый
срочный выкуп при стечении тяжелых для Продавца обстоятельств.
3.Проведение сделки по ФАЛЬШИВОЙ или
недействительной ДОВЕРЕННОСТИ.
Если квартира продавалась по доверенности,
то риск расторжения сделки также существует. Доверенность может оказаться
фальшивой. Ее могут отменить или, человек, выдавший ее, может умереть, что
автоматически влечет за собой ее недействительность. Такое
(смерть лица, выдавшего доверенность) часто случалось в 90-х годах, когда
одиноких собственников вывозили за пределы области и заставляли подписывать
доверенность на продажу. После этого в лучшем случае уже бывший счастливый
собственник становился БОМЖем. В настоящее время
бывает, когда Покупатели «попадаются на удочку» мошенников, приобретая
земельные участки или дачи «по доверенности». Продавец при продаже участка
сообщает, что ему некогда оформлять документы, бегать по земкомитетам,
срочно нужно уехать. Поэтому он оформит на Покупателя (или на его супругу)
генеральную доверенность на продажу, а Покупатель передаст ему деньги.
Приведу конкретный пример. К нам обратился
человек с просьбой найти выход из очень непростой ситуации. В 2001 году он вот
таким образом по доверенности «купил» земельный участок с домом в Подмосковье.
Деньги и правоустанавливающие документы были переданы, «хлопнули по рукам» и
разошлись в разные стороны: «Продавец» - пользоваться деньгами, Покупатель –
заниматься благоустройством и дальнейшим строительством. Переоформлять
документы наш клиент не торопился, так как Продавец - благообразный пожилой
человек не вызывал беспокойства. В 2003 году, когда Покупатель наконец-то
собрался заняться переводом земли в свою собственность, оказалось, что
доверенность его отменена. Землю же дедушка подарил своему племяннику. Что
можно было посоветовать в этом случае незадачливому «как бы собственнику»?
Законным образом уже ничего изменить нельзя. Не помогла и расписка, написанная
дедушкой, так как самого процесса отчуждения не состоялось. Человек потерял и
деньги, уплаченные при покупке, и вложенные в дом и участок. Доверенность также
может выдать недееспособный, ограниченно дееспособный или человек, в момент
выдачи доверенности находящийся в состоянии помутнения рассудка.
Соответственно, все действия совершенные по такой доверенности могут быть
признаны недействительными.
4.Продажа квартиры по подложным
документам
Сюда можно отнести недавно ставший достоянием гласности случай (а точнее
несколько случаев), когда неприватизированная квартира после смерти
единственного владельца приватизировалась через суд, так как находились
"дальние родственники", наследники умершего "собственника".
После этого квартиры по несколько заниженной цене реализовалась. Таким образом государство (точнее у муниципальные власти)
лишились многих квартир. Сделки с ними были признаны недействительными.
5. Продажа недвижимости
представителем юридического лица вне пределов полномочий
Следствием несоответствия полномочий, определенных в доверенности, выданной представителю
компании и описанных в учредительных документах юридического лица,
непроверенного Покупателем при покупке квартиры у юридического лица также может
быть недействительность проведенной сделки. (ст. 174 Гражданского Кодекса РФ)
6. Нарушение прав несовершеннолетних
Все сделки с квартирами, в которых на момент сделки проживает
несовершеннолетний, должны проводится только с
разрешения опекунского совета. Не только в регионах, но и в Москве бывали
случаи невыполнения этих обязательных требований. Также бывали случаи
невыполнения обязательных условий проведения сделки, представленных в
разрешении опекунского совета. Такая сделка по иску опекунского совета или
любого другого лица может быть признана недействительной.
Приведем пример, а именно факт, имевший место в недалеком прошлом (2003 год). В
разрешении опекунского совета в качестве обязательного условия проведения
сделки было предложено оформление части квартиры в новостройке на
несовершеннолетнего. Контроль над выполнением этого решения должен был быть
осуществлен путем предоставления в опекунский совет ксерокопии договора
купли-продажи квартиры на несовершеннолетнего. По какой-то причине этот пункт
не был выполнен. При продаже этой квартиры уже другим лицом также возникла
необходимость получения согласия опекунского совета. И специалист этого
управления вспомнила, что она так и не получила ксерокопию договора
купли-продажи доли квартиры на несовершеннолетнего. Когда нашли бывших
Продавцов этой квартиры, оказалось, что решение опекунского совета не было
выполнено, и права несовершеннолетнего были нарушены.
В процессе приватизации в начале 90-х нередки были случаи (сознательно и по
незнанию) нарушения прав несовершеннолетних, которые были прописаны в квартире,
но при приватизации не были включены в списки собственников. Нет необходимости
говорить, что это также влечет за собой недействительность сделок, совершаемых
с этой квартирой. Собственникам приходится признавать приватизацию
недействительной и переоформлять договор уже с учетом прав несовершеннолетних.
7. Выписка в "воздух"
Подобное было достаточно широко распространено в 90-х годах. Продавца нередко
спаивали, и в полубессознательном состоянии предлагали подписать
договор купли-продажи, а затем выписывали по его заявлению на несуществующий
адрес. Сделка недействительной в этом случае может быть признана по двум
причинам: проведение сделки в состоянии алкогольного или наркотического
опьянения (ст. 177 Гражданского кодекса РФ) и лишение человека права на жилище,
которое гарантируется Конституцией (ст. 40). Понятно, что в истории некоторой
части продаваемых сейчас квартир можно обнаружить подобные факты.
8. Мнимые или притворные сделки
В недавнее время достаточно обычным делом была
"продажа" комнат через дарение (в гражданском кодексе описанная как
притворная сделка- т.е. прикрывающая собой другую).
Сейчас подобным образом покупаются и продаются квартиры в обход супруга (см.
следующий пункт). Не стоит говорить, что в обоих случаях сделки подлежат
расторжению.
Мнимая же сделка встречается не так часто, можно
сказать, что это своеобразная экзотика, но все-таки встречающаяся. Смысл
мнимости в том, что сделка осуществляется для вида, без намерения создания
правовых последствий. Например - фиктивная мена. Стороны произвели мену
квартирами (не обмен), а на самом деле и не думали переезжать, пользоваться и
распоряжаться полученным в результате договора имуществом.
9. Нарушение режима общей собственности
супругов
Согласно семейному кодексу все имущество, нажитое супругами
в браке, является общим имуществом супругов (правда с некоторыми оговорками).
Это относится и к недвижимости.
Если приобрести или продать недвижимость без нотариально
заверенного согласия супруга, то обманутая половина может подать в суд о
признании сделки недействительной.
10. Недееспособность или ограниченная
дееспособность
В случае недееспособности или ограниченной дееспособности
лица, совершающего сделку, она в первом случае - ничтожна по сути (т.е. не
несет никаких последствий), во втором случае может быть признана судом
недействительной (ст. ст. 171,176 Гражданского Кодекса РФ).
11. Несоответствие цены реальной и
указанной в договоре
Обычным в риэлторской
практике является факт, когда уплачиваемая Покупателем и указываемая в договоре
отчуждения цена недвижимости не совпадают, что может обернуться расторжением
сделки и, соответственно потерей денег. Обнаруживается это в том случае, когда
какое-либо лицо несет расписку Продавца на реально полученную сумму в суд и
требует признания сделки недействительной.
12. Расторжение договора ренты
Одними из наиболее рисковых договоров в практике являются договоры ренты или
договоры пожизненного содержания с иждивением. Рискует как всегда в большей
степени Покупатель. Продавец (получатель ренты) вправе расторгнуть договор в
случае невыполнения Покупателем своих обязанностей. Чаще всего плательщик
ленится (или ему неудобно) брать с Продавца расписки о выполнении обязательств.
И Продавец этим может воспользоваться.. Есть даже
старушки- мошенницы, специализирующиеся на этом.
Хотя бывают и обратные случаи. Покупатель обманным путем (что влечет за собой недействительность
сделки согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ) заставляет подписать договор
ренты, а затем или не выполняет условия договора или "устраивает"
ненасильственную смерть получателя ренты.
13. Несоблюдение режима общей собственности
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ участник общей долевой собственности
(не комнаты в коммунальной квартире, как многие ошибочно предполагают) при
продаже своей доли третьему лицу должен известить об этом сособственников.
Обычно это исполняется, но все-таки нередки случаи, когда Покупатели, не зная
об этом обязательном условии, становились жертвой мошенников. Дело в том, что
закон дает право сособственнику, не поставленному в известность о продаже доли
в имуществе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей
Покупателя. Соответственно, Продавец может сознательно не исполнить
обязательство, возложенное на него законом. А после продажи доли и
отрицательного для Покупателя решения суда поделить нечестно заработанные
деньги.
14. Проведение сделки в состоянии алкогольного или
наркотического опьянения
Продавец квартиры (чаще сознательно) может совершить сделку в нетрезвом
состоянии. Понятно, что это нужно доказать. Бывали случаи, когда Продавец,
выпив для запаха грамм 100-200 с утра, специально попадал в вытрезвитель, где
проходил освидетельствование и получал справку, о том, что был задержан с
признаками алкогольного опьянения. Далее этот продавец шел на сделку и
подписывал договор отчуждения. А по прошествии некоторого времени через суд
требовал признания сделки недействительной, так как не осознавал последствий
своих действий (ст. 177 Гражданского кодекса РФ) в доказательство чего
представлял справку из мед
вытрезвителя.
15. Проведение сделки в состоянии помутнения рассудка
вследствие психического расстройства
К вышеуказанной причине расторжения сделки можно отнести следующее. Продавец
может попробовать признать сделку недействительной, предоставив в суд справку,
что состоит на учете в психоневрологическом диспансере и, в момент сделки у
него был очередной приступ. Поэтому опять же не осознавал последствий своих
действий (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).
Даже этот, далеко не полный перечень вариантов признания сделки
недействительной, представленный в данной статье может повергнуть в шок
будущего Покупателя. На самом деле все не так страшно. Если
знать, где можно "попасться на удочку" мошенникам или где существует
риск расторжения сделок, то легче и увереннее ориентироваться в рынке недвижимости.
Сергей
Вишняков
8*901-712-4645