Этот выпуск рассылки о нашумевшем и наболевшем:
«доступное жилье» - откуда оно должно взяться и что для этого предполагается
сделать.
1.
Результат посещения форума «Современный рынок жилья».
Посетив проходивший в Кремле 22 ноября 2004 года форум «Современный рынок жилья», еще раз убедился, что на развитие ипотеки брошены все ресурсы: и административные и политические. Соответственно, увеличивается скорость роста количества выданных кредитов и поданных заявок.
Начиная с депутатов Государственной Думы и заканчивая помощником Президента Игорем Шуваловым - все говорили только об одном: формирование современного рынка жилья, продвижение пакета из 28 законопроектов, затрагивающих жилищное и гражданское законодательство и прямо касающихся облегчения доступа к ипотеке. Ипотека, ипотека, и еще триста раз ипотека….
На момент рассылки этого выпуска уже прошло внеочередное заседание Государственной думы, касающееся рассмотрения большей части этих законопроектов.
Наверное, только ленивый не говорил о сути этих поправок, но все же напомню о некоторых из них:
а) Поправки в Гражданский кодекс РФ.
- ст. 130 будет дополнена новым видом недвижимого имущества. К нему отнесут и объекты незавершенного строительства (это позволит банкам спокойнее относиться к кредитованию новостроек, и, соответственно, позволит снизить ставки по кредиту на дома в строящихся квартирах);
-
в ст. 292
будет установлено, что требование получения согласия органов опеки и
попечительства при отчуждении (продаже, мене, дарении и т.д.) недвижимости, в
которой проживают несовершеннолетние, распространяется только на
собственников, лишенных или ограниченных в родительских правах.
- должна появиться ст. 234-1, говорящая о защите прав добросовестных приобретателей («В двух словах», добросовестный приобретатель - тот, кто, приобретая жилое помещение, не знал, что существуют или могут существовать какие-то притязания третьих лиц на это жилье).
б) Поправки и дополнения в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предполагают, что государство возьмет на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье. Право требовать у государства возмещения ущерба смогут иметь только те, кто утратил право собственности из-за отчуждения жилого помещения неуполномоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Пока в законопроекте прописана сумма возмещения до 1 000 000 рублей. В масштабах страны - это нормально, но по московским ценам и приближающимся к ним городам, эта сумма смехотворна. Хотя этот лучше, чем ничего.
в) изменения вносятся также в закон «О защите прав потребителей». Если раньше, все граждане покупающие квартиры в строящемся доме признавались соинвесторами и несли все риски инвестирования (заморозка строительства, долгострой), то в измененном законе говорится о том, что договоры, по условиям которых приобретатель квартиры в строящемся доме не может пользоваться правами потребителей, будут признаны недействительными. Также предполагается ввести положение о раскрытии полной информации о застройщике и о проекте строительства в СМИ. До этого момента привлечение средств покупателей запрещается.
2. Практически об ипотеке.
Число банков,
выдающих ипотечные кредиты, активно увеличивается. Соответственно увеличивается
и конкуренция между ними. Если еще недавно в Московском регионе активными
игроками были только Сбербанк России и DeltaCredit, то на сегодняшний момент
известных (т.е. получивших известность/набравших «вес» в последнее время)
кредитных организаций не менее 20, а малоизвестных и того более.
Конкуренция вынуждает банки смягчать свои позиции по кредитованию и снижать процентные ставки. Если раньше считалось нормой ставки ~15% годовых в валюте и от 18% в рублях, то сейчас заемщики практически не обращают внимание на приближенные к этим цифрам ставки банков.
Появилась
гибкость во всех отношениях: кроме Сбербанка, все основные игроки рассматривают
заявки с так называемой «серой зарплатой» и снизили количество документов,
необходимых для рассмотрения этой заявки. Уменьшаются или отменяются
дополнительные сборы. Так увеличивается число банков, не берущих плату за
рассмотрение заявки, что для потенциального заемщика является
дополнительным плюсом. Значительная часть банков уменьшила размер
первоначального взноса. Обычным делом становиться 15-20% его
размер. Появились продукты даже с
5% первоначальным взносом.
|
Немного
информации. Специалисты
считают, что при снижении процентной ставки по кредиту хотя бы на 1%, число
обратившихся за кредитом возрастет минимум в 1,5 –2 раза. Статистика
банков: до 80% кредитов выданных на срок 10 лет, возвращаются в течение
шести. В одном из маленьких городов России (с населением до 100 тысяч человек) после выхода на рынок ипотеки Сбербанка (а другие банки в регионы идут неохотно) цены на жилье поднялись на 100 %. |
3.
Московское жилье.
Рынок жилья в Москве постепенно выходит из застоя. Дешевое и малоликвидное жилье немного снизило цены и продается, элитка стоит на месте. Цены на квартиры средней стоимости колеблются в пределах разумного. А спрос все же сохраняется высоким. Простой пример: при уменьшении стоимости квартиры хотя бы на 1000 – 2000 у.е. ниже среднерыночной количество потенциальных (соответственно и реальных) покупателей возрастает. Проверено мною на практике. Все продается, но если раньше (в начале этого года у меня приобрели квартиру в доме коридорного типа по достаточно высокой цене) брали почти все подряд, то сейчас Покупатели придирчиво смотрят на соотношение цены квартиры и ее качеств.
На самом деле ситуация на рынке более чем удобна для «альтернативщиков» (т.е. тех, кто не просто продает квартиру а делает как бы обмен через куплю - продажу), так как больших скачков ни в минус ни в плюс не наблюдается.
Это относится и ко всей России, но к Москве в первую очередь: очень много появилось «ипотечников», из десяти позвонивших по конкретному варианту – пять с ипотечным кредитом (раньше было около одного). Не исключено, что это ситуация относится только к настоящему времени: так как простые Покупатели еще ожидают снижения цен, а «ипотечникам» деньги нужно вкладывать сейчас, тем более никаких предпосылок к обвалу цен нет.
4.
Дополнения в законодательство, касающееся новостроек и т.д.
В Налоговом кодексе предлагается включить в перечень (Часть 2 глава 21) операций не признаваемых в целях исчисления НДС объектами налогообложения, операции по реализации жилья и земельных участков. Это должно изменить схему, по которой реализуются новостройки сейчас: через какую-то непонятную страховку или, тем более, векселя….
Многие (лучше сказать – почти все) компании сейчас реализуют квартиры в строящихся домах по непонятным и совсем непрозрачным схемам. Именно по этим причинам, часть банков не кредитуют новостройки, часть - работает только с 2-3 проверенными компаниями.
А если говорить не о кредитовании, то большинство отказов от покупки таких квартир (во всяком случае, у нас) происходит из-за запутанности этих схем и отсутствия нормальной документации на продаваемые дома. Вспомните недавние случаи с замораживанием строительства некоторых объектов Дон - строем, с обманом покупателей в другой известной фирме, несознательным «заблуждением» многих фирм - продавцов новостроек из-за которых люди, по меньшей мере, ждут свою квартиру годами, а по - максимуму становятся в очередь покупателей на одну и ту же квартиру.
Некоторые фирмы до сих пор «запудривают мозги» обещанием низких цен «по себестоимости» и предлагая уж совсем безумное этому обоснование. Но самое главное – покупатели и тут находятся!
Дорогие мои читатели – смотрите внимательнее, что Вы подписываете.
С уважением, Вишняков Сергей.
