БИЗНЕС-страница ОТДЕЛА ПРОДАЖ.
Перед человеком, приступающим к
решению квартирного вопроса, встает дилемма: воспользоваться помощью
специалистов или действовать самому. Нередко те, кто впервые занимается
подобной проблемой, предпочитают не прибегать к услугам риелторских
компаний. С высокой степенью достоверности можно утверждать, что благополучно
дойти до финиша - без лишних временных затрат приобрести то жилье, которое
изначально планировали, - удается немногим. Вероятность потерять
квартиру или деньги при самостоятельном решении жилищного вопроса не так уж
мала. Тем не менее есть несколько причин, по которым
человек не обращается к риелторам.
В первую очередь можно назвать кажущуюся дороговизну услуг. Почти все крепко стоящие на ногах фирмы за полный пакет услуг берут 5-8 % от стоимости квартиры. Иногда эту цену клиент считает недопустимо высокой.
Во-вторых, после отмены лицензирования риелторской деятельности (в феврале 2002 года) на рынке недвижимости появилось большое количество посредников, предлагающих свои услуги.
В-третьих, число профессиональных риелторов, работающих в агентствах недвижимости, недостаточно для качественного обслуживания всех, обратившихся за помощью.
Каким должен быть ваш риелтор? Попробуем составить критерии отбора.
Вежливость и понимание. Если
вам пытаются навязать свою точку зрения — это не ваш риелтор.
Участие. Понимая всю серьезность поручаемого дела, специалист попробует решить
вашу проблему наилучшим способом. Если человек даже не пытается вникнуть в суть
проблемы, он также не ваш риелтор.
Договорные аспекты должны быть достаточно гибкими. Если перед вами договор на 5-10 листах, отпечатанный мелким шрифтом, советую сразу насторожиться и подойти серьезнее к его изучению. Бывают случаи, когда в подобных договорах есть пункты, ставящие клиента в заведомо невыгодное, неравное положение с агентством.
Что необходимо знать при подписании договора об оказании услуг?
1. Если вы обращаетесь с просьбой помочь провести альтернативную сделку, а агентство предлагает заключить договор только на продажу вашего жилья, обещая заключить договор о поиске квартиры позже (например, после нахождения покупателя), соглашаться не стоит. Скорее всего, исполнено будет только то, что подписано.
2. Из первого пункта вытекает следующее: все договоренности между вами и риелтором должны быть составлены в письменной форме. Описывайте все взаимные соглашения. Так, если по какой-то причине поменяется риелтор, то устные договоренности могут не иметь законной силы.
3. Никогда не соглашайтесь передавать деньги или правоустанавливающие документы под расписку агента! Во всех серьезных агентствах сотрудники такого уровня не имеют права принимать от вас подобные бумаги. Если аналогичное предложение поступает, это повод насторожиться.
Для наглядности приведем пример.
Анна Сергеевна для продажи своей комнаты решила воспользоваться услугами риелтора. Никто из знакомых с этим вопросом еще не сталкивался и не смог порекомендовать хорошего специалиста. Но рядом с местом работы Анны Сергеевны находился офис одной из риелторских фирм, куда она и обратилась. На первой консультации ее встретила эксперт Ольга. Визитки, бейдж с фотографией и печатью агентства подтверждали статус сотрудника фирмы. Узнав все, что необходимо для продажи комнаты и заключения договора, Анна Сергеевна договорилась о следующей встрече. Через два дня она подписала договор, и хотя ее смутило отсутствие кого-либо из представителей администрации фирмы, объяснение Ольги о собрании начальников отделов ее успокоило.
Еще через некоторое время эксперт сказала, что так как продаваемая комната неприватизирована, необходимо подтвердить эксклюзивность договора, внеся определенную сумму в агентство. Обозначенная сумма равнялась штрафу за отказ от оплаты услуг агентства, и Анна Сергеевна согласилась. Отказываться от оплаты она не собиралась, тем более что эта сумма (при положительном исходе дела) входила в стоимость услуг.
На следующий день они встретились в агентстве вечером. По словам Ольги, бухгалтер с начальником отдела уже ушли, так как было поздно, и Анна Сергеевна передала деньги под расписку агента.
К сожалению, спустя три месяца покупатель не нашелся. По истечении срока договора Анна Сергеевна созвонилась с начальником отдела (Ольгу невозможно было найти), который пригласил ее в офис для оформления расторжения договора. Начальник пытался скрасить плохое мнение о работе агентства из-за действий своего эксперта и предлагал передать дело другому специалисту. Но когда Анна Сергеевна потребовала вернуть деньги, руководитель сказал, что расписки он не видел, за действия сотрудника отвечать не намерен, и вина здесь только клиента. Анне Сергеевне удалось все-таки вернуть свои деньги (хотя и с привлечением дополнительных усилий), но положительный исход бывает не всегда.
Из этого примера следует очевидный вывод: перед подписанием договора с агентством и передачей денег или документов убедитесь в полномочии лица, подписывающего договор со стороны агентства!
4. При передаче денег в качестве аванса обязательно требуйте от агентства подтверждения их принятия и объяснения, что с ними произойдет в случае невыполнения обязательств одной из сторон, иначе вы рискуете никогда не получить свои кровные обратно.
5. Работа с так называемым частным маклером чревата осложнениями всех выше- и нижеуказанных пунктов. Дело в том, что большинство частников являются теми же агентами (малая толика имеет право на самостоятельную деятельность), поэтому дело будет выполняться так же, а ответственности никакой. Если вы знаете частного маклера понаслышке, все же поостерегитесь и не пытайтесь сэкономить таким образом.
|
Если Вам необходимы КОНСУЛЬТАЦИИ по
жилищным, семейным и прочим вопросам, а также по поводу получения ИПОТЕЧНОГО
кредита пишите: vip-s@narod.ru или звоните 8*901-712-4645 Вишняков
Сергей. |
Рекомендации
покупателям
При покупке
квартиры (самостоятельно или при участии специалистов) не забудьте обратить
внимание на следующее.
1. Продавать можно только то, что принадлежит продавцу по праву собственности (есть исключения в виде продажи неприватизированной жилплощади, о чем было рассказано в одном из предыдущих номеров журнала).
2. Продавать квартиру может только тот, кто вправе ей распоряжаться, то есть собственник или кто-либо, выступающий за собственника по доверенности. Никакие близкие родственники, пусть и прописанные в квартире, не имеют права без доверенности принимать аванс.
3. Продажа по доверенности:
- каждое действие должно быть специально оговорено в доверенности. Так, если доверенность выдана только на сбор документов для приватизации, то человек, на чье имя она выдана, аванс принять не имеет права;
- в случае продажи квартиры по
доверенности не забудьте ее проверить; помните, что доверенность может быть отозвана
в любой день;
-желательно удостовериться, что человек, выдавший доверенность, еще жив. Был случай, когда квартиру продали по доверенности от давно умершего собственника. Такой договор расторгается по судебному иску;
- обязательно сверяйте данные, указанные в доверенности, с реальными документами. Проверяйте историю квартиры! Не доверяйте доброму лицу и ясным глазам.
Приведем еще
один пример.
В недавнем прошлом комнаты в коммунальных квартирах можно было продать только с
согласия соседей. Для того чтобы избежать затягивания процесса продажи, комнаты
продавали через договор дарения.
Оговорюсь, что такие сделки изначально по Гражданскому кодексу признаны ничтожными (так называемые притворные сделки), то есть не создающими определенных юридических последствий.
При покупке одной из коммуналок внимание привлекло то, что права на все три комнаты возникли в результате сделок дарения. Так как одарялись не близкие родственники, а совершенно посторонние люди (что происходит достаточно редко), было решено досконально проверить цепочки сделок со всеми комнатами.
Оказалось, все три комнаты не раз подвергались подобной процедуре (продаже через дарение), что изначально влечет за собой недействительность любого из заключенных таким образом договоров. Рекордсменом была одна из комнат, с которой произвели 15 (!) аналогичных операций. Мало того, что наниматель, приватизировавший эту комнату (стоящий у истоков возникновения прав собственности на нее), был выписан в никуда, так еще и находился в психиатрической лечебнице! Как оказалось, он не сознавал своих действий еще задолго до приватизации. Было принято решение отказаться от покупки этой квартиры, несмотря на привлекательность цены. Однако через месяц эту квартиру кто-то купил.
4. Постарайтесь указывать
в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Если кто-то и
утверждает, что расторгнуть договор невозможно, то он
по меньшей мере лукавит, так как оснований для расторжения множество и все их
предусмотреть нереально. И если большую часть этих оснований вы или ваш риелтор
проверите, какой-нибудь нюанс может проявиться совершенно неожиданно. Правда,
не нужно забывать о Постановлении Конституционного суда от 21.04.2003 г., в
котором говорится о защите прав добросовестного приобретателя. То есть, если вы
приобрели квартиру, не зная, что она обременена правами третьих лиц, то ваше
право собственности подлежит защите и имущество (в данном случае квартира) не
может быть истребовано.
5. Когда договор, составленный в простой письменной форме, сдает на регистрацию не покупатель, возникает сомнение в добросовестности человека, сдающего документы. Он может подготовить договор купли-продажи на другое лицо и зарегистрировать его, а настоящий покупатель останется с носом.
6. В настоящее время при совершении сделок предоставление справок об отсутствии задолженностей не является обязательным, но тем не менее не следует упускать из виду этот момент. Оплаченные квитанции еще не означают, что задолженностей нет. Продавец может (и такое временами происходит) предоставить оплаченные квитанции за последние несколько месяцев, а за прошлый год долги окажутся непогашенными. Помните, что оплата за коммунальные услуги, электроэнергию и междугородние переговоры производится отдельно, поэтому и проверять нужно все платежи отдельно.
Сергей
ВИШНЯКОВ